Il contratto di locazione 3+2
Per i contratti a “canone concordato” (o 3+2) la legge n.431/1998 prevede una durata iniziale di tre anni con la possibilità di prolungarlo per altri due anni.
Nel caso dei contratti non modificati, cioè quelli che seguono la normale formula del canone concordato e non includono specifici termini di preavviso stabiliti nel contratto, le parti devono rispettare un periodo di preavviso di almeno sei mesi per il mancato rinnovo del contratto di locazione 3+2. Dunque, il preavviso dev’essere dato quando il contratto si avvicina alla prima scadenza, ovvero due anni e sei mesi prima.
Per il mancato rinnovo del contratto di affitto alla seconda scadenza, le regole da seguire sono le medesime rispetto al contratto di locazione 4+4.
Il contratto di locazione transitorio e per studenti
Per i contratti di locazione a regime transitorio della durata compresa tra 1 e 18 mesi, per il mancato rinnovo è sufficiente attendere il termine naturale del contratto senza necessità di preavviso.
Invece, nei contratti stipulati per studenti, sia la disdetta da parte del conduttore sia il mancato rinnovo del contratto di affitto da parte del locatore proprietario devono essere inviati con almeno 3 mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto.
Il contratto di locazione commerciale
Anche nei contratti destinati a usi diversi da quello abitativo, come nel caso del mancato rinnovo del contratto di locazione commerciale alla prima scadenza, il locatore può procedere con il diniego di proroga dell’accordo solo nei casi previsti dalla legge n.392/1978. Oltre a ciò, è bene specificare che la notifica di mancato rinnovo del contratto di affitto dell’azienda e dell’attività commerciale deve essere inviata, generalmente, almeno 12 mesi prima dalla scadenza del contratto.
In caso di mancato rinnovo del contratto di locazione commerciale alla seconda scadenza, non è necessario specificare le ragioni del diniego di proroga; la disdetta deve solo esprimere la ferma volontà di non proseguire il rapporto contrattuale. Tuttavia, i disagi subiti dal conduttore a seguito della disdetta sono protetti dal riconoscimento di un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.
Mancato rinnovo del contratto di locazione e cedolare secca
È necessario comunicare e corrispondere le imposte previste per la cessione, la proroga e il mancato rinnovo del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate.
Se tutti i locatori hanno optato per il regime di cedolare secca, non è necessario versare l’imposta per la risoluzione anticipata del contratto, ma è in ogni caso necessario procedere con la comunicazione della risoluzione all’AdE.