Mancato rinnovo Contratto di locazione:

Mancato rinnovo contratto di locazione quando un accordo di affitto ad uso abitativo viene stipulato, le parti coinvolte sono vincolate da determinati doveri.

Uno degli obblighi in questione è il rispetto del periodo di locazione indicato nel contratto stesso e, in genere, è necessario comunicare con i mezzi e i tempi indicati dalla legge la volontà di non continuare l’accordo oltre la scadenza.

Se le parti stabiliscono un periodo di preavviso diverso da quello indicato dalla legge per i contratti standard, possono includere tale informazione nel contratto, tale periodo sarà vincolante in base a quanto specificato nell’accordo stesso.

In verità la legge affronta in modo distinto la questione del mancato rinnovo del contratto da parte del locatore e da parte del conduttore.

Nel caso in cui il conduttore desideri terminare il contratto prima della sua scadenza naturale, deve notificare un preavviso di sei mesi, o di quanto indicato nel contratto, e è autorizzato a farlo solo in presenza di “gravi motivi”.

Se è il locatore a non voler rinnovare il contratto oltre la scadenza, dovrà seguire le disposizioni di legge.

 Il locatore non ha il potere di rescindere il contratto a suo piacimento, poiché la legge mira a proteggere la stabilità dell’abitazione per il conduttore il più possibile.

Nel caso in cui il proprietario decida di avviare una procedura di diniego di proroga del contratto di locazione al primo termine questa deve avvenire attraverso una comunicazione chiara al conduttore e solo in circostanze specifiche, che devono essere debitamente motivate.

 

Le motivazioni del locatore per mancato rinnovo contratto di locazione

 Non si può procedere al diniego della proroga del contratto di affitto in ogni momento, anzi, bisogna  attendere almeno la prima scadenza del contratto per comunicare la volontà di impedire il rinnovo e  solamente per i motivi indicati dalla legge.

 

La Legge n. 431/98 specifica quali sono i motivi di necessità: 

• • Intende destinare l’immobile a uso abitativo a sé stesso o a un parente. Entro il secondo grado di parentela (genitori, figli, nonni, nipoti), escludendo i parenti del coniuge.

• • Intenzione di utilizzare l’immobile per scopi professionali, artigianali o commerciali ,per sé stesso o un parente di secondo grado.

• •  Mette in vendita l’immobile, a condizione che non possieda ulteriori immobili nel medesimo comune in cui risiede. L’inquilino avrà il diritto di prelazione.

• • L’inquilino dispone di un’altra abitazione idonea per la sua famiglia nello stesso comune in cui si trova l’abitazione in affitto.

• • L’inquilino, senza motivo valido, ha smesso di occupare l’appartamento in modo continuativo.

• • L’abitazione fa parte di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o richiede interventi di consolidamento strutturale, deve disporre di un’autorizzazione edilizia regolare per tali lavori rilasciata dal comune.

• • L’abitazione fa parte di un edificio destinato a integrale ristrutturazione, demolizione o trasformazione per la realizzazione di nuove costruzioni. Il locatore deve avere una regolare autorizzazione edilizia per questi lavori rilasciata dal comune.

 

Il locatore è una persona giuridica

Se il locatore è una persona giuridica, come una società, un ente o un’associazione cooperativa con finalità sociali, assistenziali, culturali o religiose, e desidera utilizzare l’immobile per scopi legati a queste finalità, deve dare l’opzione all’inquilino un’altra abitazione idonea alle sue esigenze familiari.

Per procedere con il diniego di proroga del contratto, il locatore dovrà comunicare al conduttore le sue intenzioni tramite apposita raccomandata per non rinnovo del contratto di affitto. 

La comunicazione del locatore sul mancato rinnovo del contratto di affitto deve essere trasmessa al locatario tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R) o (PEC).

Tale atto diventa effettivo quando il destinatario ne prende conoscenza, purché ciò avvenga almeno sei mesi prima della scadenza del primo termine contrattuale; in caso contrario, la comunicazione è considerata nulla.

Nel caso in cui il locatore invii questa notifica e poi, entro 12 mesi, non utilizzi l’immobile per le ragioni indicate nella comunicazione di risoluzione, il conduttore avrà il diritto di richiedere la riattivazione del contratto di locazione, ottenendo così la restituzione dell’immobile, oppure di richiedere un indennizzo non inferiore a 36 mensilità del canone di locazione.