Mancato rinnovo del contratto di Locazione
Con il termine mancato rinnovo del Contratto di locazione: cos’è e come funziona si intende generalmente l’atto formale con cui il proprietario, noto come locatore, comunica al conduttore, ossia l’inquilino, la decisione di non prolungare il contratto alla sua scadenza naturale.
Quando un accordo di affitto ad uso abitativo viene stipulato, le parti coinvolte sono vincolate da determinati doveri. Uno degli obblighi in questione è il rispetto del periodo di locazione indicato nel contratto stesso e, in genere, è necessario comunicare con i mezzi e i tempi indicati dalla legge la volontà di non continuare l’accordo oltre la scadenza. Se le parti hanno stabilito un periodo di preavviso diverso da quello indicato dalla legge per i contratti standard, possono includere tale informazione nel contratto, e tale periodo sarà vincolante in base a quanto specificato nell’accordo stesso.
In verità la legge affronta in modo distinto la questione del mancato rinnovo del contratto da parte del locatore e da parte del conduttore. Nel caso in cui il conduttore desideri terminare il contratto prima della sua scadenza naturale, dovrà notificare un preavviso di sei mesi, o di quanto indicato nel contratto, e sarà autorizzato a farlo solo in presenza di “gravi motivi”.
D’altra parte, se è il locatore a non voler rinnovare il contratto oltre la scadenza, dovrà seguire le disposizioni di legge. Ciò significa che il locatore non ha il potere di rescindere il contratto a suo piacimento, poiché la legge mira a proteggere la stabilità dell’abitazione per il conduttore il più possibile.
Nel caso in cui il proprietario decida di avviare una procedura di diniego di proroga del contratto di locazione al primo termine, ciò deve avvenire attraverso una comunicazione chiara, precisa e ben definita al conduttore e solo in circostanze specifiche, che devono essere debitamente motivate.
Le motivazioni del mancato rinnovo del contratto di affitto da parte del locatore
Come già accennato, il locatore non può procedere al diniego della proroga del contratto di affitto in ogni momento, anzi, il locatore dovrà attendere almeno la prima scadenza del contratto per comunicare la volontà di impedire il rinnovo e solamente per i motivi indicati dalla legge.
La Legge n. 431/98 specifica quali sono i motivi di necessità per i quali il locatore può procedere con il mancato rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza. Tali circostanze possono essere riassunte come segue:
- il locatore intende destinare l’immobile a uso abitativo a se stesso o a un parente:
- entro il secondo grado di parentela (genitori, figli, nonni, nipoti), escludendo i parenti del coniuge;
- il locatore ha l’intenzione di utilizzare l’immobile per scopi professionali, artigianali o commerciali:
- per se stesso o un parente di secondo grado;
- il locatore mette in vendita l’immobile, a condizione che non possieda ulteriori immobili nel medesimo comune in cui risiede. L’inquilino avrà il diritto di prelazione;
- l’inquilino dispone di un’altra abitazione idonea per la sua famiglia nello stesso comune in cui si trova l’abitazione in affitto;
- l’inquilino, senza motivo valido, ha smesso di occupare l’appartamento in modo continuativo;
- l’abitazione fa parte di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o richiede interventi di consolidamento strutturale. Il locatore deve disporre di un’autorizzazione edilizia regolare per tali lavori rilasciata dal comune;
- l’abitazione fa parte di un edificio destinato a integrale ristrutturazione, demolizione o trasformazione per la realizzazione di nuove costruzioni. Il locatore deve avere una regolare autorizzazione edilizia per questi lavori rilasciata dal comune;
- se il locatore è una persona giuridica, come una società, un ente o un’associazione cooperativa con finalità sociali, assistenziali, culturali o religiose, e desidera utilizzare l’immobile per scopi legati a queste finalità, offrendo all’inquilino un’altra abitazione idonea alle sue esigenze familiari.
Per procedere con il diniego di proroga del contratto, il locatore dovrà comunicare al conduttore le sue intenzioni tramite apposita raccomandata per non rinnovo del contratto di affitto. Pertanto, la comunicazione del locatore sul mancato rinnovo del contratto di affitto deve essere trasmessa al locatario tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R) o attraverso la Posta Elettronica Certificata (PEC). A tal riguardo, è possibile trovare online i fac simile del mancato rinnovo contratto di locazione.
Tale atto diventa effettivo quando il destinatario ne prende conoscenza, purché ciò avvenga almeno sei mesi prima della scadenza del primo termine contrattuale; in caso contrario, la comunicazione è considerata nulla.
Se il locatore non rispetta le disposizioni legali per il mancato rinnovo, non potrà richiedere il non rinnovo del contratto di locazione che, pertanto, si verificherà automaticamente. Nel caso in cui il locatore invii questa notifica e poi, entro 12 mesi, non utilizzi l’immobile per le ragioni indicate nella comunicazione di risoluzione, il conduttore avrà il diritto di richiedere la riattivazione del contratto di locazione, ottenendo così la restituzione dell’immobile, oppure di richiedere un indennizzo non inferiore a 36 mensilità del canone di locazione.