Negli ultimi anni, sempre più proprietari di immobili scelgono di affittare le loro proprietà utilizzando il canone concordato. Questa formula contrattuale presenta vantaggi significativi per gli inquilini ma anche (e soprattutto) per i locatori, rendendola una soluzione interessante per chi desidera massimizzare i propri guadagni in modo fiscalmente vantaggioso. In questo articolo, ti spiegheremo come funziona la locazione a canone concordato, chi può accedervi e perché potrebbe essere la scelta giusta per i proprietari di immobili!

Canone Concordato in breve

Il canone concordato è una tipologia di contratto di locazione, prevista dalla legge 431/1998, in cui l’importo dell’affitto viene stabilito all’interno di una fascia di prezzo definita da accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. Questo tipo di contratto è applicabile principalmente a immobili ubicati in comuni ad alta tensione abitativa, come le grandi città e le zone limitrofe.

I contratti di affitto a canone concordato possono avere durate diverse, con le formule più comuni che prevedono un accordo 3+2 (tre anni rinnovabili per altri due), e offrono condizioni economiche agevolate rispetto al classico canone di mercato, sia in termini di importi che di tassazione.

Perché esiste il canone concordato?

Il canone concordato nasce come strumento per regolare il mercato delle locazioni in zone dove la domanda abitativa è molto alta e spesso i canoni di affitto risultano eccessivi per le possibilità del mercato. L’obiettivo principale è favorire l’accessibilità abitativa attraverso prezzi più contenuti rispetto agli affitti a libero mercato, pur garantendo ai proprietari delle condizioni assolutamente vantaggiose.

Questo sistema permette di bilanciare le esigenze di entrambe le parti: gli inquilini beneficiano di affitti più bassi e stabili, mentre i proprietari hanno accesso a una serie di incentivi fiscali significativi, che compensano l’eventuale riduzione dell’importo del canone rispetto a quello di mercato.

Chi può accedere al canone concordato?

Possono accedere al canone concordato tutti i proprietari di immobili situati nei comuni identificati da apposite liste. I contratti sono vincolati agli accordi territoriali, che definiscono i parametri di riferimento per il calcolo del canone, basandosi su caratteristiche come la zona, la metratura e lo stato dell’immobile.

Questo tipo di contratto non è limitato a un determinato tipo di locatori o inquilini: chiunque può utilizzarlo, a condizione che l’immobile rientri nei comuni idonei e le condizioni contrattuali siano conformi agli accordi locali.

Vantaggi per i locatori – Proprietari d’immobili

Negli ultimi anni, il canone concordato è diventato sempre più vantaggioso anche per i proprietari, grazie a una serie di motivi che vanno dalla tassazione ridotta fino a una maggiore competitività rispetto ai prezzi di mercato.

Prezzo più appetibile sul mercato

In passato, uno dei principali ostacoli all’adozione del canone concordato era la percezione che i prezzi imposti fossero troppo bassi rispetto agli affitti a libero mercato. Tuttavia, la recente evoluzione del mercato immobiliare ha ridotto questa forbice. Infatti, in molti casi, il canone concordato si avvicina notevolmente ai canoni di mercato, rendendo questa soluzione ancora più interessante per i proprietari.

Questa convergenza rende il canone concordato una scelta intelligente: da una parte, i proprietari possono offrire un canone competitivo, attraendo più facilmente inquilini affidabili e riducendo i tempi di vacanza dell’immobile. Dall’altra, non devono necessariamente rinunciare a guadagni significativi, dato che la differenza con il canone di mercato è spesso minima.

Tasse più basse sulla locazione

Il grande vantaggio del canone concordato per i proprietari risiede però nella tassazione agevolata. Optando per questa formula, i locatori possono usufruire di diverse agevolazioni fiscali, tra cui:

• Cedolare secca al 10%: una delle agevolazioni più apprezzate è la possibilità di applicare la cedolare secca ridotta, che consente di pagare un’imposta sostitutiva pari al 10% sui redditi da locazione, invece del 21% previsto per i contratti a libero mercato.
• Riduzioni sull’IMU: nei comuni che lo prevedono, i proprietari che affittano con canone concordato possono beneficiare di una riduzione fino al 25% sull’IMU e sulla TASI.
• Detrazioni fiscali aggiuntive: in alcuni casi, i proprietari possono accedere anche a detrazioni fiscali extra, che rendono il canone concordato ancora più conveniente.

Grazie a queste agevolazioni, anche se l’importo del canone è leggermente inferiore rispetto a quello di mercato, il risparmio fiscale può compensare ampiamente la differenza, garantendo comunque un guadagno netto interessante.

Conclusioni

Il canone concordato rappresenta una scelta strategica per i proprietari immobiliari che desiderano ridurre la tassazione e massimizzare l’occupazione del loro immobile. Grazie alla convergenza dei canoni di mercato e alla forte convenienza fiscale, questa formula contrattuale è oggi una delle opzioni più attraenti per i locatori.

Per i contratti a “canone concordato” (o 3+2) la legge n.431/1998 prevede una durata iniziale di tre anni con la possibilità di prolungarlo per altri due anni.

Nel caso dei contratti non modificati, cioè quelli che seguono la normale formula del canone concordato e non includono specifici termini di preavviso stabiliti nel contratto, le parti devono rispettare un periodo di preavviso di almeno sei mesi per il mancato rinnovo del contratto di locazione 3+2. Dunque, il preavviso dev’essere dato quando il contratto si avvicina alla prima scadenza, ovvero due anni e sei mesi prima.

Per il mancato rinnovo del contratto di affitto alla seconda scadenza, le regole da seguire sono le medesime rispetto al contratto di locazione 4+4.

Il contratto di locazione transitorio e per studenti

Per i contratti di locazione a regime transitorio della durata compresa tra 1 e 18 mesi, per il mancato rinnovo è sufficiente attendere il termine naturale del contratto senza necessità di preavviso.

Invece, nei contratti stipulati per studenti, sia la disdetta da parte del conduttore sia il mancato rinnovo del contratto di affitto da parte del locatore proprietario devono essere inviati con almeno 3 mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto.

Il contratto di locazione commerciale 

Anche nei contratti destinati a usi diversi da quello abitativo, come nel caso del mancato rinnovo del contratto di locazione commerciale alla prima scadenza, il locatore può procedere con il diniego di proroga dell’accordo solo nei casi previsti dalla legge n.392/1978. Oltre a ciò, è bene specificare che la notifica di mancato rinnovo del contratto di affitto dell’azienda e dell’attività commerciale deve essere inviata, generalmente, almeno 12 mesi prima dalla scadenza del contratto.

In caso di mancato rinnovo del contratto di locazione commerciale alla seconda scadenza, non è necessario specificare le ragioni del diniego di proroga; la disdetta deve solo esprimere la ferma volontà di non proseguire il rapporto contrattuale. Tuttavia, i disagi subiti dal conduttore a seguito della disdetta sono protetti dal riconoscimento di un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

Mancato rinnovo del contratto di locazione e cedolare secca 

È necessario comunicare e corrispondere le imposte previste per la cessione, la proroga e il mancato rinnovo del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate.

Se tutti i locatori hanno optato per il regime di cedolare secca, non è necessario versare l’imposta per la risoluzione anticipata del contratto, ma è in ogni caso necessario procedere con la comunicazione della risoluzione all’AdE.

Quando si tratta di effettuare una scelta sulla stipula di un accordo di locazione, il contratto di affitto cointestato conviene a moltissimi individui. Si tratta di una soluzione che permette di dividere tra due o più persone tutti gli obblighi derivanti dall’accordo legale sull’immobile e, pertanto, presenta vantaggi e svantaggi. Scopriamo come funziona il contratto di affitto cointestato e se conviene davvero.

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Le regole da seguire per stipulare un contratto di affitto cointestato

Indipendentemente dal modello di contratto di affitto stipulato, il Codice civile prevede la possibilità di intestare a più persone gli obblighi derivanti dall’accordo su un immobile dato in locazione. Si tratta del cosiddetto contratto di affitto cointestato, che conviene a tutti coloro che desiderano condividere una casa, dalle coppie sposate sino al gruppo di amici e agli studenti fuori sede. È possibile, dunque, stipulare un contratto di affitto cointestato senza limiti di inquilini.

In questi casi, chi è l’intestatario del contratto di locazione? Sono intestatari tutte le persone che occupano l’immobile oggetto della locazione e che figurano nell’accordo regolarmente registrato. Sebbene si tratti di contratti di affitto quasi identici a quelli tradizionali, negli accordi di locazione cointestati è sempre bene inserire una clausola che prevede l’obbligo di pagamento del canone per tutti gli intestatari.

Se l’altro non paga in affitto cointestato, ovvero se la seconda persona (o la terza, la quarta e via dicendo) iscritta nell’accordo di locazione si astiene dal pagamento del canone, può causare dei grossi danni al proprietario di casa ma anche agli altri intestatari che, a seguito di tale comportamento, potrebbero anche arrivare a dover subire uno sfratto. Per evitare di incorrere in questa situazione, è sempre bene occuparsi di redigere l’accordo specificando l’obbligo per tutti di pagare il canone.

A chi conviene cointestare il contratto di affitto?

Quando si ha la necessità di stipulare un contratto di locazione, optare per la formula del contratto di affitto cointestato conviene in moltissime circostanze, ad esempio:

• quando si desidera condividere la casa con il partner o coniuge e si vuole evitare di dover stipulare un contratto di affitto separato per ogni occupante;
• quando si desidera dividere le spese di affitto e le utenze con un’altra persona, come nel caso degli studenti fuori sede;
• quando si desidera offrire al proprietario dell’immobile una maggiore sicurezza sulla solvibilità economica dei conduttori, ad esempio se nel caso in cui nel contratto di locazione intestato a due persone ve ne sia una con un reddito più basso dell’altro;
• quando vi è la necessità di garantire agli eredi la possibilità di continuare ad abitare nell’immobile in caso di decesso del cointestatario del contratto di affitto.

Dunque, il contratto di affitto cointestato conviene se si intende soddisfare alcune delle necessità appena citate. Non di rado, infatti, capita che il contratto di affitto sia intestato ad entrambi i coniugi o che gli studenti optino per tale soluzione. Naturalmente, questa formula di accordo può comportare degli svantaggi poiché, trattandosi di contratti i cui obblighi vengono divisi equamente tra tutti gli intestatari, potrebbe capitare di dover rispondere delle azioni dell’altro.

Il recesso dal contratto di locazione intestato a due persone

Come accade per le altre tipologie di contratto di locazione, per effettuare il recesso dal contratto cointestato è necessario seguire i tempi di preavviso individuati dall’accordo. Indicativamente, è necessario comunicare il recesso dal contratto di locazione intestato a due persone o dal contratto di locazione intestato ad entrambi i coniugi 3 o 6 mesi prima rispetto alla data in cui si desidera lasciare l’immobile.

Se gli intestatari manifestano la volontà di recedere dal contratto di affitto, si parla di risoluzione anticipata del contratto, azione che comporta il pagamento di 67 euro per l’imposta di registro presso l’Agenzia delle Entrate. L’imposta di registro può essere pagata:

• online, usufruendo dei servizi web dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web);
• attraverso l’utilizzo del codice tributo 1503 in sede di compilazione del modello F24.

Nell’ultimo caso, è necessario provvedere alla comunicazione della risoluzione anticipata all’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dal momento in cui è venuto a conoscenza delle volontà delle controparti. Contestualmente, è necessario inoltrare il modello RLI debitamente compilato. Infine, è bene sapere che, tale imposta, non è dovuta nel caso in cui tutti gli intestatari abbiano optato per la stipula di contratto di locazione in regime di cedolare secca.

La detrazione del contratto di affitto cointestato

Gli intestatari dei contratti di locazione di immobili adibiti ad abitazione principale hanno diritto ad una detrazione d’imposta individuata sulla base del reddito di ciascun intestatario e della tipologia di accordo stipulato. In genere, nel contratto di affitto cointestato, la detrazione è divisa equamente per ogni intestatario in base al livello di reddito.

Nel caso di contratto di affitto cointestato ad entrambi i coniugi, ad esempio, la detrazione nel modello 730 spetta nella misura del 50% per ognuno di essi in relazione al livello di reddito del singolo. È sempre bene ricordare che si tratta di un’agevolazione relativa ai contratti di locazione di immobili adibiti ad abitazione principale.

Le agevolazioni fiscali presenti per il contratto di affitto cointestato con 730 non si esauriscono qui. Pertanto, risulta opportuno effettuare le dovute ricerche prendendo come riferimento il modello di contratto stipulato e la condizione specifica in cui il singolo si trova (ad esempio, studente fuorisede, cittadino che ha spostato la residenza per motivi di lavoro, giovane cittadino tra i 20 e i 30 anni).